民泊

初めての方でもわかる!民泊許可の取得条件や種類について解説します

大阪等で旅行者を宿泊させる事業を行いたいと検討した時に、考えなければならないことは営業をするための許可を取得することができるのか?ということです。

旅館業法に基づく旅館業許可を取得するよりも、国家戦略特別区域法等を根拠とした特区民泊の許可の方が比較的許可取得の難易度が低くなっているため、特区民泊を利用して宿泊事業を始める方も最近では多くなってきました。

そこで、今回は民泊許可を取得するために必要な条件等について考えていきたいと思います。

民泊事業を検討している方の参考になれば幸いです。

大阪で民泊許可の取得を考えている方は、以下の記事も参考にしてください。↓

民泊事業を行うための基礎知識


民泊には、様々な形態があり、代表的な民泊の形態は以下のようなものをあげることができます。

①旅館業法に基づく簡易宿泊所等による民泊
②国家戦略特別区域法に基づく特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)
③住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく届出にによる民泊
④イベント民泊

等の民泊が代表的な民泊として考えることができます。

以下に簡単に上記民泊におけるメリットやデメリットについて書いていきます。

簡易宿泊所としての民泊


自宅を民泊に使用したい場合、旅館業法に基づく簡易宿泊所として許可申請を行う方法があります。

簡易宿泊所とは

簡易宿泊所とは正式には「簡易宿所」といい、旅館業法第2条で簡易宿所営業について規定されています。

旅館業法第2条

この法律で「簡易宿所営業」とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいう。

つまり、簡易宿泊所とは、多数人で共用して使用する宿泊所と言い換えることができます。

民泊の中では、簡易宿泊所の許可を取って行うことが一般的な民泊になります。

簡易宿泊所のメリット

簡易宿泊所として旅館業法の許可を取得することで、後述する他の民泊許可とはことなり、営業日数に上限がないことや宿泊日数にも上限がないというところが大きなメリットです。

そのため、宿泊事業を行う上で、自由度が高くなり、収益も上げやすくなります。

簡易宿泊所のデメリット

一方で簡易宿泊所として営業するには、上述した通り、旅館業法に基づく旅館業の許可を取得する必要があり、他の民泊の許可を取得するよりも、許可取得のための法律や条例等の条件が厳しく、その条件をクリアするために様々な設備等を整えることが求められるため、費用も時間も多くかかることになります。

そのため、簡易宿泊所として事業を行う準備を早く行い、許可申請をする必要が出てきます。

国家戦略特別区域法に基づく特区民泊


2018年頃は外国人が日本に観光をするなど、インバウンド消費が大きくなっていました。
そのような背景から外国人観光客や地域経済等の振興を目的として、国家戦略特別区域法に基づく「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」として認定を受けることで、民泊事業を行うことができるようになりました。

いわゆる、特区民泊と言われる民泊です。

国家戦略特別区域法によって、国家戦略特区に指定された一定の地域では、旅館業法に基づく許可を取得するよりも、規制等が緩和された条件で許可を取得することが可能になっています。

根拠となる法律は国家戦略特別区域法第13条に規定されています。

内閣総理大臣認定を受けたときは、当該内閣総理大臣認定の日以後は、当該国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を行おうとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、その行おうとする事業が当該政令で定める要件に該当している旨の都道府県知事(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。以下この条において同じ。)の認定(以下この条において「特定認定」という。)を受けることができる。 (※一部抜粋)

特区民泊として事業が可能な地域は?

具体的な特区民泊として事業を行うことができるエリアは以下のとおりです。

・東京都大田区
・大阪府
・新潟市
・千葉市

等が特区民泊の特定認定を受けることで、民泊事業を行うことが可能になります。


<参照:内閣府 国家戦略特区 特区民泊についてより>

特区民泊のメリット

特区民泊のメリットは、①年間の宿泊日数に制限がないこと(住宅宿泊事業法に基づく民泊では年間180日以内という日数制限があります。)、②旅館業法に基づく民泊よりも許可を取得するための難易度が低くなっていること。などをあげることができます。

特区民泊のデメリット

一方で特区民泊では、宿泊日数が2泊3日以上の利用が必要になり、1泊のみの宿泊利用ができないということがデメリットとしてあげることができます。

また、条例等が改正され、近隣住民の方への説明会が必須になるなど、申請する時々で許可を取得するための要件が変わっていることも多くあります。

特区民泊における近隣住民の方への説明会については以下の記事で解説をしています。↓

住宅宿泊事業法に基づく民泊


例えば、賃貸を募集しているけれども中々借りてが現れない時などに、期間限定で一軒家やマンションを民泊として利用して収益をあげたいという場合は、住宅宿泊事業法に基づく届出を行うことで民泊事業を行うことができます。

この住宅宿泊事業法は別名「民泊新法」とも呼ばれています。

民泊新法は2018年6月からスタートしたので、比較的新しい民泊です。

住宅宿泊事業とは

この法律で規定されている住宅宿泊事業とは、住宅宿泊事業法第2条で定義されています。

住宅宿泊事業法第2条

この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。

つまり、特区民泊とは異なる部分として、宿泊日数の上限が定められているということが重要なポイントです。

住宅宿泊事業法に基づく民泊のメリット

旅館業法に基づく民泊や特区民泊は許可制ですが、住宅宿泊事業法に基づく民泊は届出制のため、簡易宿泊所や特区民泊として許可を取得するよりも要件が緩和されています。

住宅宿泊事業法に基づく民泊のデメリット

上述したとおり、住宅宿泊事業法に基づく民泊として事業を行う場合、年間で180日以内という営業日数の制約があることで、1年間常時稼働させることが難しく、他の民泊許可を取得して事業を行うよりも収益面で低くなってしまいます。

また、営業日数等についての報告義務もあるため、届出をした後も、定期的に行政に報告をする必要があります。

そのため、所有しているマンションに空きが出た時等、臨時的に収益を得たいという事業者の方は、住宅宿泊事業法に基づく民泊が都合が良いケースもあります。

住宅宿泊事業法に基づく民泊については以下の記事でも解説をしています。↓

イベント時に行う民泊について


イベント民泊とは、その地域で大きなイベント等があり、周辺の宿泊施設が不足する可能性がある場合に、短期の間、一軒家やマンション等を宿泊施設として利用できるようにするものを言います。

東京オリンピックの時などを想定されていますが、民泊事業を行う場合は、基本的に上記「簡易宿泊所」「特区民泊」「住宅宿泊事業法に基づく民泊」のどれかを選択することになると考えられるため、あまり使わないものになります。

民泊許可に関連する法令や条例について


民泊事業を行うことを検討した場合、一般的には上記「簡易宿泊所」「特区民泊」「住宅宿泊事業法に基づく民泊」のどれかを選択し、許可取得や届出を行う必要があります。

民泊許可を取得するにあたり、様々な法令等が関連してくるので以下で簡単に解説をしていきます。

旅館業法とは

旅館業法とは、民泊を行う上で最も重要になる法律です。

旅館業法も目的は第1条に規定されています。

この法律は、旅館業の業務の適正な運営を確保すること等により、旅館業の健全な発達を図るとともに、旅館業の分野における利用者の需要の高度化及び多様化に対応したサービスの提供を促進し、もつて公衆衛生及び国民生活の向上に寄与することを目的とする。

また、簡易宿泊所として許可を取得するためには、

・客室の合計延べ床面積は、33平方メートル以上であること。(宿泊者の数を10人未満とする場合には、3.3平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上であること。)
・階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね1m以上であること。
・宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備を有すること。
・適当な数の便所を有すること。
・当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴施設を有すること。

等の条件や玄関帳場等の様々な要件を満たす必要があります。

建築基準法について

民泊事業を行う上で、建築基準法についても知っておく必要があります。

特区民泊や住宅宿泊事業法に基づく民泊については、戸建て等の建物を活用することを想定しているため、建物の用途は「住居」等でも問題はありません。

しかし、簡易宿泊所として許可を取得する場合は、建物の用途が住居等の場合は、ホテルや旅館の用途に変更する必要が出てきます。

この手続きを用途変更と言い、用途変更を行う場合は「用途変更確認申請書」等を作成し、住宅の図面等の添付も必要になるため、建築士等の専門家に相談して手続きを進めていかなければならないケースもありますので、注意が必要です。

ただし、建築基準法も年々、改正がされているので実際に用途変更が不要なケース等もあります。

民泊に関する建築基準法については以下の記事でも解説をしてます。↓

消防法について

民泊を行う上で、知っておきたい法律に消防法もあげることができます。

例えば、一戸建て住宅で民泊を行う場合は、

・自動火災報知設備の設置
・誘導灯の設置
・防炎物品を使用すること(防炎性能のあるカーテン等)
・消火器の設置

等、消防法に適した設備を設置し、消防法令適合通知書を管轄の消防署から発行してもらう必要があります。

また、建物の規模によって必要となる設備も異なってくるため、民泊許可の取得を検討している場合は、必ず事前に確認をとっておく必要があります。

民泊を営業するために必要な資格はあるの?


例えば、飲食店の許可を取得するためには「食品衛生管理者」等の設置が必要となり、調理師資格取得者や指定の講習等を受けた人が必要になります。

しかし、民泊の許可を取得する場合には、何かの許可を取得している必要があるという人的要件は課されていないため、資格取得者がいなくても民泊許可を取得することが可能です。

最近では、「民泊適正管理主任者」という資格が創設されましたが、必ず取得しなければ許可が取れないというものではありません。

資格者がいれば宿泊者が宿泊施設を選ぶ際に、安心するという程度です。

旅館業法と民泊新法との違い


民泊新法は上述した通り、宿泊日数の上限が180日と制限を受けますが、旅館業法に基づく簡易宿泊所よりも比較的容易に手続きをすることが可能になります。

例えば、旅館業法との違いとしては、

・宿泊者に対しゴミの出し方や近隣住民のために騒音に配慮することなどを説明すること。
・宿泊者の名簿を作成して備え付けすること。
・利用者がわかりやすい標識をつけること。
・添付する図面等が旅館業許可に比べ、少し簡素化されていること

などの違いがあります。

その他、許可と届出といったように違いがありますので、どちらを選択するかは、事業運営の方向性から検討していく必要があります。

条例に注意すること

「簡易宿泊所」「特区民泊」「住宅宿泊事業法に基づく民泊」どの許可、届出についても言えることですが、各地方自治体の条例等によって、許可基準が大きく違ってきます。

例えば、京都と大阪といった近隣の地域でも大きな違いが生まれていますので、民泊許可・届出を行う場合は必ず、事前に保健所等に相談して、許可要件を満たすことができるのか?といったことを確認しておく必要があります。

民泊を運営する上で法律に違反したらどうなる?


民泊事業を無許可で行った場合や、旅館業法や民泊新法等に違反した営業を行うと、当然罰則を受けることになります。

例えば、無許可営業として旅館業法に違反した場合は、旅館業法第10条により以下の罰則規定があります。

第十条 次の各号のいずれかに該当する者は、これを六月以下の懲役若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第三条第一項の規定に違反して同項の規定による許可を受けないで旅館業を営んだ者
二 第八条の規定による命令に違反した者

また、住宅宿泊事業法に違反した場合は、以下のような罰則規定があります。

・虚偽の届出をした者は6カ月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金又はこれの併科

その他、住宅宿泊事業法における罰則については以下を参考にしてください。↓

<参照:民泊制度ポータルサイトから>

民泊許可申請の必要書類や申請場所について


民泊許可申請をするためには、様々な法律が関係し、多くの手続きが必要になってきます。

そこで、民泊許可申請(簡易宿泊所)の許可申請で必要になる書類を具体的に考えていきたいと思います。

民泊許可申請はどこでする?

民泊許可申請をするためには、様々な役所が絡んできます。

・保健所(旅館業指導グループ等)
・管轄の消防署
・環境局
・建築基準課
・都市計画課

等の役所が代表的なものになります。

民泊許可申請の必要書類は?

民泊許可申請を行う際の必要書類として代表的なものは以下のとおりです。

・法人登記事項証明書
・状況見取り図→周囲300メートルの範囲内の状況
・配置図、平面図→敷地、面積、部屋数、施設など
・構造施設の使用図
・使用許諾書
・水質検査成績書→水道水の水質検査
・土地、建物登記事項証明書
・建築検査済証

などの書類を保健所に提出する必要があります。

図面や適合通知書なども必要に

民泊許可を取得するためには、上記書類以外にも以下の図面や適合通知書等を添付する必要があります。

・台所、浴室、トイレ、洗面設備などが載っている住宅の図面
・賃貸物件の場合は、転貸の承諾書
・マンションの規約の写し
・消防法適合通知書
・誓約書→成人であることや、反社会的勢力と関係がないことなどを証明するため
・身分証明書(外国人の方の場合は公証役場で公証した誓約書等)

上記の書類が必要になります。
もちろん、各自治体の条例等によっては必要書類は増えることもありますので、それぞれの状況に応じた書類を作成し、添付する必要があります。

賃貸物件や区分所有マンションで民泊許可申請を行う時は注意すること


賃貸をしている物件を民泊に使用する場合や、区分所有マンションの一室を民泊にするような場合は、事前に賃貸人に民泊を行っても良いかどうかの確認を取り、許可をもらっておく必要があります。

また、区分所有マンションの一室を民泊にするようなケースでは、管理規約に違反していないか等の確認もする必要があるので、必ず忘れないようにしておきましょう。

管理規約に違反している場合は、管理規約を変更する必要があったり、特にマンションの場合は消防設備が高額になるケース等も多くあったりするため、事前確認はしっかりと行っておく必要があります。

民泊許可申請の流れについて


民泊許可申請を進めていく大きな流れは以下のとおりです。
①事前確認
②消防関連の確認、検査
③学校照会(近隣住民への説明)、申請書類作成
④申請書類提出

上記のような流れになります。

特に簡易宿所の場合は、学校照会に半年程度かかることもあるので、特区民泊や住宅宿泊事業法に基づく民泊に比べ、大きな時間が必要になります。

行政書士に民泊許可を依頼した場合の費用は?


民泊許可を取得するためには、多くの書類を作成し、許可要件を満たしていることを立証していく必要があるため、とても大変な手続きになります。

そのような許認可の手続きが発生する時に、力強いサポートをしてくれる存在が行政書士です。

行政書士に依頼することで効率的に民泊許可を取得することが可能になりますが、当然行政書士に支払う報酬が発生します。

そこで、行政書士に依頼をしないで個人で手続きをした場合と、行政書士に依頼した場合に発生する費用について考えていきたいと思います。

行政書士に依頼しないで個人で手続きをした場合費用

行政書士に依頼しないで個人で手続きをした場合は、まず申請手数料が必ず発生します。

この申請手数料は例えば、大阪市では旅館業許可申請時に手数料として22,000円が発生します。(特区民泊の場合は、21,200円)※東京都では16,500円と各地方自治体によって異なります。

それ以外にも、登記事項証明書の取得や、図面の作成代、コピー代、交通費等が経費として必要になります。

そのため、個人で民泊許可を行った場合は、消防設備等の費用を除いたとして、5万円以内で手続きは可能ではないかと考えることができます。

しかし、その反面、膨大な時間や近隣住民との調整等が必要になり、かなり大変な作業を行うことになります。

行政書士に民泊許可申請を依頼した場合の費用

行政書士に民泊許可申請を依頼した場合の費用は概ね以下のとおりであると考えられます。

簡易宿所のケース

・事前調査(5万円~)
・新規簡易宿泊所許可(40万円~)

特区民泊のケース

・事前調査(5万円~)
・新規簡易宿泊所許可(25万円~)

民泊新法の届出のケース

・事前調査(5万円~)
・新規簡易宿泊所許可(20万円~)

上記金額が大体の費用の相場になると考えられます。

行政書士に民泊の申請を依頼した場合の費用については以下の記事でも解説をしていますので参考にしてください。↓

相見積りサイトを利用する場合は要注意

最近は、行政書士事務所を無断で掲載し、相見積サイトに探す業者が増えてきています。

相見積りサイトを利用することで安い行政書士事務所を見つけることができるというメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。

相見積サイトを利用するデメリット

大きなデメリットは、相見積サイトを利用している事務所は報酬が安くても仕事を受けたい行政書士事務所が多いということです。

そのため、新人の行政書士に当たる可能性があったり、信頼できる行政書士が担当してくれない可能性が高くなります。

また、相みつサイトからの仕事については、行政書士事務所は紹介料として、その相みつサイトの運営者に数十パーセントの報酬を支払っている可能性が高いです。(倫理的にはダメなのですが。。)

そのため、自身の報酬を高くするため、途中で追加料金等を請求し、結果として直接行政書士事務所に依頼した方が安くつくといったケースも考えらえます。

このようなデメリットを回避するためには、相みつサイトを利用しないで、直接行政書士事務所のホームページから問合せを行い、その行政書士が信頼できる人物であるかどうか確認することをお勧めします。
(無断で相みつサイトに行政書士事務所を掲載している悪質なサイトもあるため、行政書士事務所が運営しているホームページから問い合わせることが確実です。)

当事務所の民泊の実績については以下の記事を参考にしてください。↓

まとめ


今回は民泊許可に必要な条件等をわかりやすく解説してきました。

民泊許可は多くの書類が必要になり、また時間や労力もかかる大変な手続きになりますので、個人で手続きが難しいと感じている方は、ぜひ行政書士等の法務の専門家に相談してみることをお勧めします。

今回の記事が民泊許可を検討している方の参考になれば幸いです。

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